Bij een scheiding komt er veel op je af, maar één vraag komt bijna altijd als eerste boven: wat doen we met het huis? Voor de meeste mensen is de woning het grootste bezit én de grootste schuld tegelijk. Er hangen bovendien emoties aan vast. Het is de plek waar de kinderen naar school lopen, waar je de keuken samen hebt uitgezocht en waar je je thuis voelt. Juist die combinatie van geld en gevoel maakt dit onderwerp lastig.
In de praktijk zijn er drie routes: één van jullie neemt de woning over, jullie verkopen, of jullie houden het huis voorlopig samen aan. Welke route haalbaar is, hangt af van de waarde, de hypotheek en vooral van wat de geldverstrekker toestaat.
Eerst de waarde: waar praten we eigenlijk over?
Voordat je iets kunt verdelen, moet duidelijk zijn wat de woning waard is en wat er nog aan hypotheek openstaat. Het verschil daartussen is de overwaarde of, als het tegenzit, de restschuld.
Twee dingen worden hierbij vaak vergeten. Ten eerste de peildatum: spreek af naar welk moment je kijkt, want de woningmarkt beweegt en een taxatie van vorig jaar is geen goede basis meer. Ten tweede de vraag van wie die overwaarde eigenlijk is. Was je in gemeenschap van goederen getrouwd, dan is het uitgangspunt meestal een verdeling in gelijke delen. Zijn er huwelijkse voorwaarden of ben je na 1 januari 2018 getrouwd, dan kan dat anders liggen, bijvoorbeeld als één van jullie het huis al vóór het huwelijk had of eigen geld heeft ingelegd. Woonden jullie samen zonder te trouwen, dan bepalen de leveringsakte en het samenlevingscontract wie welk aandeel heeft, en niet het gevoel over wie er het meest aan betaald heeft.
Overnemen kan alleen als de bank meewerkt
Veel mensen spreken samen af dat één van beiden in het huis blijft en denken daarmee klaar te zijn. Dat is een misverstand dat later voor problemen zorgt. Zolang jullie allebei op de hypotheekakte staan, blijven jullie ook allebei aansprakelijk voor de volledige schuld, ook degene die vertrokken is.
Om daar los van te komen is ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid nodig, en dat verleent de geldverstrekker alleen als degene die blijft de hypotheek zelfstandig kan dragen. Er wordt dan opnieuw getoetst op inkomen. Partneralimentatie die je ontvangt kan daarbij meetellen, kinderalimentatie die je betaalt telt juist als last. Ook moet degene die blijft het aandeel van de ander in de overwaarde kunnen uitkopen, wat vaak betekent dat de hypotheek omhoog moet.
Loop die toets vroeg in het traject, liefst voordat er beloftes zijn gedaan. Het scheelt veel teleurstelling als blijkt dat blijven financieel simpelweg niet kan.
En als er een restschuld is?
Bij een woning die minder waard is dan de hypotheek verandert het gesprek. Dan gaat het niet over wie wat krijgt, maar over wie welk deel van het tekort draagt en in welk tempo. Ook hier geldt dat de bank meekijkt. Een goede afspraak legt vast hoe de restschuld wordt verdeeld, wie hem betaalt en wat er gebeurt als één van beiden dat op enig moment niet meer kan.
De fiscale kant wordt vaak onderschat
Rond de eigen woning gelden bijzondere fiscale regels bij scheiding. De partner die vertrekt kan onder voorwaarden nog een beperkte periode hypotheekrente aftrekken voor de woning waar de ex woont. Daarnaast speelt de bijleenregeling: overwaarde die je meeneemt naar een volgende woning beperkt de renteaftrek op je nieuwe hypotheek. En als de één in het huis blijft wonen terwijl beiden nog eigenaar zijn, kan een woonvergoeding aan de orde zijn.
Dit zijn precies de punten waarop een afspraak die vandaag redelijk lijkt, over twee jaar duur kan uitpakken. Laat de gekozen constructie daarom altijd narekenen door een financieel adviseur of belastingadviseur voordat je tekent.
Samen aanhouden: prima, mits je het dichttimmert
Soms is verkopen of overnemen op korte termijn geen optie, bijvoorbeeld omdat je de kinderen niet direct wilt laten verhuizen. Het huis tijdelijk samen aanhouden kan dan een verstandige tussenoplossing zijn, maar alleen met heldere afspraken. Leg vast wie welke lasten betaalt, hoe je omgaat met onderhoud en onvoorziene kosten, tot welk moment de situatie duurt, welke minimumprijs je hanteert bij verkoop en wat er gebeurt als één van jullie een nieuwe partner krijgt die komt inwonen. Zonder die afspraken verschuift het conflict alleen maar naar later.
Waarom mediation hierbij helpt
De woning is bij uitstek een onderwerp waarbij zakelijke en emotionele belangen door elkaar lopen. Een mediator zorgt ervoor dat beide kanten op tafel komen: de cijfers én de vraag wat rust en stabiliteit betekenen voor jullie en voor de kinderen. Omdat jullie samen tot de oplossing komen en niet een rechter die voor jullie beslist, sluit de uitkomst beter aan bij jullie situatie en is de kans groter dat de afspraken standhouden. De gemaakte afspraken worden vastgelegd in het echtscheidingsconvenant.
Op zoek naar begeleiding bij jullie scheiding?
Via Mediator-zoeken.nl vind je erkende scheidingsmediators in jouw regio met ervaring in financiële regelingen rondom scheiding, waaronder pensioenverdeling. Neem vrijblijvend contact op als je denkt dat wij je kunnen helpen.
